nhà đầu tư phải chọn được phân khúc nào có tính thanh khoản tốt

Trong phông nền quốc gia quản lý chặt thị trường vàng miếng; thị trường đấtt nền dầu giây vẫn lình xình , phần lớn cổ phiếu rớt giá thảm thê và tương lai vẫn chưa rõ thế nào; Ngưng lại sản xuống giá mạnh; gửi tiền tiết kiệm bị âm vào vốn khiến những người có nguồn tài chính nhàn rỗi chưa biết để tiền vào loại hàng hóa nào. Sọ tư vào đâu lúc này thật sự là một câu hỏi gây nhức đầu cho bất kỳ ai. Tuy nhiên , theo nhiều chuyên gia , bây giờ vẫn có thời cơ lùng lợi nhuận trong đầu tư bất động sản. Mặc dầu đất cát đang xuống giá nhưng về lâu dài đầu tư vào đình trệ sản vẫn được coi là tương đối an toàn , điều quan trọng là nhà đầu tư phải chọn được phân khúc nào có tính thanh khoản tốt.

thời kì qua , thị trường BĐS có nhiều biến động. Địa ngục ta được chứng kiến hai cơn sốt đất ở Ba Vì và Sóc Sơn , Đông Anh bùng phát Dữ dội nhưng cũng xì hơi rất nhanh. Thị trường đình trệ sản Hà Nội sốt nóng cục bộ ở một đôi khu vực , trong lúc thị trường TP Hồ Chí Minh Đại khái nguội lạnh. Và gần đây , thị trường bất động sản đã bắt đầu ngấm đòn từ những chính sách giữ lại tín dụng của ngân hàng quốc gia , bên cạnh đó , trước sự tăng nóng của giá đình chỉ sản cùng với việc hàng trăm đề án lớn nhỏ đã và sẽ khai triển , người ta bắt đầu nói về nguy cơ bong bóng nhà đất.

Sau hơn một tháng sốt nóng , giá đất tại Sóc Sơn liên tiếp giảm mạnh tới 30- 40% mà vẫn không có khách hỏi mua. Anh Dương Văn Hưng , một cò đất tại xã Tân Dân cho biết: trái ngược hẳn với cảnh tấp nập người tìm mua đất như hồi tháng 3 , bắt đầu từ cuối tháng 4 , người mua ít dần và bây giờ , không có khách nào đến hỏi mua đất nữa. Một số mảnh đất mà người ở nội ô lên mua trước đây ít lâu cũng do Hưng dắt mối nay chấp nhận bán lỗ và nhờ Hưng tìm khách nhưng cũng rất khó. Còn đất lâm nghiệp , đất nông trại ở các xã Minh Trí , Minh Phú cũng chịu chung số phận ế ẩm.

Nhưng cũng như tại Sóc Sơn , cơn sốt đất tại Đông Anh cũng chóng vánh hạ nhiệt. Chị Nguyệt Hà , một nhà đầu tư can ho diamond lotus nhỏ lẻ tại huyện Từ Liêm cho biết , ôm đất Đông Anh khá rủi ro bởi nói gì thì nói khu vực ấn độ dương này cũng còn tách biệt với nội thành , cầu Nhật Tân chưa xiết bao giờ làm xong. Gia chi dĩ , với hạ tầng còn ngổn ngang như vậy , không dễ có được vị khách nào mạnh dạn bỏ 5- 6 tỷ đồng mua đất. “Đất chỉ bán dễ khi đang sốt”- chị Hà nói. Vì thế , chị quyết định bán ngay khi thanh khoản còn tốt để lấy tiền đầu tư nơi khác.

Đất đề án đã từng được coi là một phân khúc rất ngon xơi đối với người đầu tư nhỏ lẻ. Bất ngờ) có thời người ta phải khai thác mọi mối giao tiếp để có được một suất mua cư xá và khi có một suất là có xác xuất bán lãi ngay vài chục đến hàng trăm triệu đồng. Nhưng nay tình hình đã đổi khác , nhiều chủ đầu tư đã phải xuống thang với người mua bằng những khoản chiết khấu ( thực chất là giảm giá ) có khi lên đến 12%. Nhiều khu thành phố đã phải dùng đến thủ pháp quảng cáo rất mạnh trên truyền hình , trên báo chí hoặc tổ chức lao vụ đưa nhà đầu tư đi tham quan đề án không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả miễn phí… có thể hiểu được rằng , đằng sau những động thái trên , nhiều chủ đề án đang nhức đầu giải quyết bài toán vốn và dự cảm được sự tranh đua với nhau khốc liệt tại phân khúc này trong vài năm tới. Mặc dầu vậy , hiện tại nhà đầu tư không ôm cư xá nữa mà lại bán ra , kể cả không lãi hoặc lỗ nhẹ. Có xác xuất thấy , bên cạnh việc chủ đầu tư khát vốn thì người đầu cơ cũng bắt đầu mỏi mệt vì phải trả lãi ngân hàng và không có nhiều mong mỏi về sự tăng giá của nhà chung cư trong mai sau gần.

Ông Nguyễn Hồng Phúc- tổng giám đốc công ti CP đầu tư xây dựng Nhà Việt tuy rằng nếu không vay được vốn ngân hàng , không huy động được vốn từ khách hàng , nhiều doanh nghiệp BĐS có xác xuất sẽ rơi vào tình trạng cạn nguồn tiền mặt. Thiếu vốn , sẽ có tác động đến một điều gì đó kép đến thời điểm hình thành căn hộ hiện hữu bởi ngay cả trong khi thị trường đủ vốn , từ thời điểm nhà đầu tư nộp tiền lần đầu đến khi bàn giao căn hộ cũng mất khoảng 24 tháng; còn khi đề án bị đình hoãn thì thời điểm bàn giao nhà có xác xuất lùi lại vô thời hạn. Theo ông Nguyễn Mạnh Huy- Trợ lý giám đốc điều hành Tập đoàn Nam Cường , việc quốc gia siết tín dụng để kìm chế lạm phát đã khiến những khu đất quá khứ bị thổi giá lên cao , giờ nhu cầu thực không có , họ phải bán tống để lấy tiền trả nợ.

Ở một phía khác , nguy cơ dư thừa căn hộ nhà tập thể cũng là một thực tế. Sự dư thừa sẽ dẫn đến hạ giá và thanh khoản kém. Theo Savills Việt Nam , tại thị trường sơ cấp hiện có 20 dự án đang chào bán , với tổng số căn hộ khoảng 8.800 căn , gấp đôi số lượng căn hộ của quý IV/2010. Dự tính trong cả năm 2011 , thị trường sẽ tiếp nhận 21.000 căn hộ thuộc 35 dự án. Còn theo số liệu của nhà tư vấn đình trệ sản Colliers International , tính đến quý I/2011 , thị trường có khoảng 45.000 căn hộ đang rao bán và trong thời gian tới , ước tính số căn hộ mới cũng vào khoảng 11.006 căn.

sáng sủa là trong tình cảnh này , nếu nhà đầu tư nhỏ bỏ tiền vào đất đề án thì xui xẻo sẽ rất cao , bởi nếu đề án bị chậm trễ thì số tiền chủ đầu tư “mượn” của họ cũng khó mà quay vòng nhanh được. Mặt khác , số tiền đầu tư đối với phân khúc nhà liền kề , vi la thường là rất lớn , khi thị trường dat nen dau giay thiếu tiền thì đương nhiên sẽ có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về thanh khoản.

Tuy thị trường đình trệ sản ngày nay có những diễn biến khá không đơn giản nhưng nhu cầu nhà ở của người nhập cư , vợ chồng trẻ , nhu cầu cải thiện chỗ cư xử của một bộ phận dân cư vẫn là rất lớn. Đây Ấy là những đối tượng mua nhà để ở nên đó là nhu cầu thực , vô luận là kinh tế phát triển hay suy thoái , chính sách tiền tệ nới lỏng hay thắt chặt; tuy nhiên điểm hạn chế của đối tượng này là sức mua thường không cao. Theo nhiều chuyên gia , đáp ứng nhu cầu của đối tượng có nhu cầu mua nhà thực được cho là hướng đầu tư sáng láng trong thời điểm này và kể cả trong dài hạn.

Nhiều chuyên gia nhận định cầu về nhà ở tại Hà Nội vẫn vượt xa cung trong khoảng 10 năm nữa. Ông Nguyễn Trần Nam , Thứ trưởng Bộ Xây dựng ý rằng , thị trường đình trệ sản Việt Nam vẫn phát triển tốt bởi nhu cầu ngày nay còn rất lớn.

trong khi thành nội đã quá chật chội , giác mạc cũng đã ở mức cao , những mảnh đất thổ cư nhỏ tại vùng ven vẫn có sức quyến rũ bởi giá khá mềm , có thể sử dụng được ngay , thanh khoản dễ dàng. Theo ông Phạm Thanh Hưng- Phó tổng giám đốc công ty cổ phần tư vấn bất động sản Cengroup , trên thị trường ngày càng có nhiều nhà đầu tư chuyển sang mua bán bất động sản ven nội thành. “Tôi ví dụ đơn giản , như khu vực Trung Hòa - Nhân Chính , 10 năm trước giá đất quanh khu vực khoảng 15-20 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại giá đất tại đó đã lên vài trăm triệu đồng/m2. Vì vậy , chẳng có lý do gì không đầu tư các loại đất ven nội thành có mức giá mềm”- ông Hưng nói.