Vào năm 2015 , khi thị trường BĐS Hà Nội mới phát động sóng tăng sau chuỗi ngày tháng lê thê phải chịu trận với cơn khủng hoảng kinh tế , lượng căn hộ trung - cao cấp trên địa bàn đô thị này mới chỉ có khoảng 8.000 căn - biểu hiện của tình trạng cung không đủ cầu.

Chính bởi thế , tiếp theo đợt sốt đất nền đề án ở hai khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội , ngay từ quý VI/2009 đã diễn ra hiện tượng ấm lên của phân khúc căn hộ cư xá , rồi dẫn đến cơn sốt thật sự trong phân khúc này.

tuy vậy , năm 2011 lại là một thái cực khác không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả. Nguồn cung căn hộ của Hà Nội hiện nay lên đến 45.000 căn , trong đó hơn 80% là loại trung - cao cấp. Thị trường Ngưng lại sản lại đang có dấu hiệu bão hòa. Những ngày qua , một số nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để lướt sóng căn hộ đã dính vào tình trạng mắc kẹt nghiêm trọng , phải giảm giá căn hộ hàng trăm triệu đồng nhưng vẫn không có người mua , trong lúc chính chủ đầu tư căn hộ lại tung ra chính sách chiết khấu ( khuyến mãi ) giá căn hộ đến 12%.

Khi kì hạn nhà đầu tư can ho diamond lotus dùng đòn bẩy tài chính phải thanh án nạn mù chữ cho ngân hàng không còn nhiều , giới kinh dinh địa ốc đang đồn đoán về việc giá căn hộ cao cấp sẽ phải giảm ít ra 15% so với mức đỉnh. .


Nhưng căn hộ vẫn chưa phải là minh họa điển hình nhất cho sự thất bại của triều lưu lướt sóng BĐS. Cái gì lên nhanh nhất , ảo nhất thì chiều xuống cũng Hầu như vậy.

Vào tháng 4-5/2009 , đất nền khu vực phía Tây Hà Nội đã được thổi giá hàng đầu. Sau 3-4 đợt tăng giá , đến đầu năm 2011 mặt bằng giá khu Tây đã gấp gần 3 lần giá năm 2009 - một tỷ lệ sốt vượt hơn hẳn phân khúc căn hộ và nhà riêng lẻ , càng không thể so sánh được với mức giá chỉ tăng nhẹ của phân khúc biệt thự , nhà ở phố. Đó cũng là lý do vì sao tuy vẫn có khá nhiều người đánh giá đất nền là kênh đầu tư số một và kỳ vọng phân khúc này sẽ còn tiếp tục mang lại lợi lộc , nhưng một sự thực chẳng thể chối cãi là tại những dự án như Geleximco và Kim Chung - Di Trạch , giá đất đang giảm gần 10 triệu đồng/m2.

Trước đó , Sóc Sơn sau một thời kì ngắn hoàn toàn không có một dấu hiệu gì báo trước nóng đất thổ cư , đã tạo thành hiệu ứng tháo chạy đối với nhiều nhà đầu tư. Rất rỏ rành , đặc thù của những vùng xa trọng tâm Thủ đô là do giá thấp hơn hẳn đất đô thị nên mặt bằng giá có thể được hàng ngũ cò đẩy lên vô chừng , tạo ra biên độ lợi nhuận thậm chí còn cao hơn cả đất phía Tây Hà Nội. Thế nhưng sự quá ngăn lại trong một giới hạn nhất định về tính thanh khoản cũng có thể khiến Sóc Sơn trở thành Ba Vì thứ hai - lúc giảm sốt không ai mua cả.

Theo logic trên , điều thiên nhiên là những khu vực gần Hà Nội được đánh giá là đầy tiềm năng như Vĩnh Phúc cũng tự dưng lặng sóng. Lại trở về với thời kỳ lúa ra đòng đầu năm 2009 , các văn phòng môi giới nhà đất ở Hà Nội đang uể oải ngáp dài. Một số môi giới còn tính đến chuyện bỏ nghề.

Một thị trường BĐS được coi là yên ổn khi giác quan hợp với túi tiền của người tiêu dùng. Trong thị trường BĐS ở nước ta , quan niệm này ít khi được để ý tới , hay nói xác thực hơn là chỉ được các chủ đầu tu lưu tâm vào thời suy giảm hoặc đóng băng của thị trường địa ốc.

Còn khi thị trường này Phát nổ , người ta chỉ mê mải so sánh giữa nơi này giá thấp với nơi kia giá cao mà Đại khái chẳng quan hoài đến bao giờ , khi nào thì người có tiền lương thấp mới mua được nhà. Cũng bởi thế , gần 70% người đi mua đất nền thuộc về mục tiêu đầu cơ , hoặc nếu có đầu tư cũng chỉ là bất đắc dĩ do "lệch sóng".

Với mặt bằng giá đất nền dat nen dau giay dù đã giảm chút đỉnh như hiện tại ở Hà Nội , có thể nói vẫn còn là quá cao so với mặt bằng ngày công của đại đa số người dân. Cuối năm 2009 , đầu năm 2010 , người tiêu dùng còn có xác xuất với tới những căn hộ và nhà ở có mức giá dưới 3 tỷ đồng , nhưng đến cuối năm 2010 thì cái mặt bằng giá ấy đã đội thêm ít ra 30% nữa. Còn với đất nền , 3 tỷ đó chỉ mua được khoảng 60m2 ở khu phía Tây Hà Nội. Mà mua đất rồi thì không biết lấy tiền đâu xây nhà.

Nhìn tổng quan hơn , chỉ số giá nhà/thu nhập người dân ở Việt Nam đang lên đến 24 , 5-26 , 6 , cao hơn Hai ba lần so với các nước trong lĩnh vực Nam Á ( 6 , 25 ) và châu Âu , Bắc Mỹ ( 6 , 25 ); và càng không phù hợp chút nào với mức khuyến cáo lui 3-4 của liên hợp Quốc.

Thị trường sẽ "tự phê bình"

Dõi theo thị trường , ngày 7/4/2011 , VEF.VN có bài "Đất nền Hà Nội đã đạt đỉnh?" , nêu một số quan ngại về tình trạng mật BĐS và nguy cơ đối với giới đầu tư. Một điều đáng ghi nhận là có khá nhiều quan điểm phản hồi bài viết này với nội dung tuy là do nhu cầu còn rất lớn về đất ở của người Hà Nội và các vùng xung quanh Hà Nội nên phân khúc đất nền sẽ không thể xuống giá được.

Nhưng từ đầu tháng 4/2011 đến nay , không ít người dân đã phải tìm ra cách xử sự làm theo một sự bắt buộc không muốn làm đối với thị trường BĐS: quay lưng lại với thị trường này. Một khi lực cầu đại chúng đóng băng và hạn thanh toán ngân hàng Thay phiên đến gần , mần răng đất nền còn tồn tại được mặt bằng giá cao chót vót?

Nhưng cũng có một tình đầu dễ thường quan yếu không kém làm cho giá đất nền phải tiếp tục xu hướng giảm , đó là việc dòng tiền nóng - dòng tiền đầu cơ tựa hồ đã chính thức nói lời chia tay với thị trường BĐS Hà Nội.

Vào năm 2009 , nếu như thị trường can ho vung tau này được "đánh lên" bởi giới đầu cơ , thì nay cũng chính giới đầu cơ làm cho nó chìm lắng trở lại. Nói một cách ý nhị , "hàng" đã được "thanh lý" xong. Có thể từ tháng 12 của năm 2010 , nhiều đại gia đã cơ bản thu hồi đất đai nguồn vốn bị tồn từ đầu năm 2008 và đã bắt đầu nghĩ sang những câu chuyện khác - những miền đất hứa khác.

Với những lý do trên , lịch sử tăng trưởng theo hình "ruộng bậc thang" của thị trường BĐS Hà Nội thật khó lặp lại trong năm 2011 , thật khó để tạo ra một bậc thang mới cao hơn bậc thang cũ. Trên tổng thể , sẽ chỉ còn một ít đợt sốt xảy ra cục bộ tại một ít địa bàn có đổi thay đột biến về quy hoạch , giao thông. Làn sóng đầu tư sẽ chóng vánh chuyển từ Cùng một tư tưởng giá trị sang giá trị sử dụng. Vì thế , phân khúc nhà ở dành cho người có lương lậu trung bình và tiền lương thấp Vẫn đất sống.