Giá rớt không phanh?

"Thị trường đất nền tại TP.HCM , Đồng Nai , bình Dương... Gần đây đang chứng kiến nhiều đợt xả hàng cắt lỗ , trước sức ép lãi vay và cạn vốn. Mặc dầu giá xuống thê thảm nhưng có rất ít giao dịch thành công trên thị trường đất nền dầu giây này" - đó là nhận định mới đây của một tờ báo có lượng phát hành khá lớn ở lĩnh vực phía Nam.

Nhận định trên khác hẳn với hàng loạt bài giới thiệu về "tiềm năng khu Đông TP.HCM" hay những lợi thế của đất nền các khu vực lân cận như Bình Dương , Đồng Nai , Long An Lộ rõ ra trong mấy tháng nay. Một chiều vô ngần bi quan và một chiều cực kỳ lạc quan. Không lẽ lại có sự bất cập ấy tồn tại trong cùng thực thể phân khúc đất nền tại TP.HCM vào thời gian này? Những người mua để ở và kể cả giới đầu tư , đầu cơ nên ứng xử ra sao trước những thông tin trái ngược như thế?

Tạm gác lại những bài PR lộ liễu , việc kiểm chứng báo cáo tại một số văn phòng môi giới bất động sản ( BĐS ) ở quận 2 và quận 9 - TP.HCM đã cho thấy từ đầu tháng 3/2011 đến nay , lượng giao thiệp thực tiễn đã tăng đáng kể so với thời khắc cuối năm 2010.

có khả năng tỷ lệ giao dịch đó không tăng đến mức 200% như một đôi bài bích báo thuật , nhưng rõ ràng đã có một sự chuyển biến giao du không dưới 50% và đã khiến những quận này trở thành khu vực có mật độ giao thiệp dày đặc nhất tại TP.HCM trong những tháng qua.

giao thiệp là một trong những nhân tố mang tính quyết định về khuynh hướng BĐS. Bất cứ đó là hoạt động mang chủ đích thoát hàng hay gom hàng , trở nợ nhà băng hay đầu tư dat nen dau giay , tỷ lệ giao thiệp Thành tựu tăng dần tại một khu vực ấn độ dương đều minh chứng cho sự xê dịch dòng tiền vào khu vực đó.

Vậy giá tại các quận khu Đông ra sao sau khi đã lập mặt bằng giá mới? có thể mô phỏng đồ thị trình diễn của đất nền quận 2 như sau: đầu tháng 3/2011 bắt đầu tăng rồi đứng giá - tháng 4/2011 tiếp tục tăng rồi đứng giá - tháng 5/2011 đứng giá rồi giảm nhẹ. Tặng đến nay , mức giảm giá chỉ khoảng 1-3 triệu đồng/m2 - khá thấp so với mức tăng 10-15 triệu đồng/m2 tính từ đầu năm 2011 đến nay.

Còn tại quận 9 , hồ hết các đề án Gia Hòa , Nam Long , An Thiên Lý , Hưng Phú , Mẫu giáo TƯ 3... đều đã lập mặt bằng giá mới từ 10-15% so với đầu năm 2011. Đặc biệt tại những đề án có hạ tầng cơ sở khá tốt hay có sổ đỏ như Khang Điền , Gia Hòa , Nam Long , Mẫu giáo TƯ 3 , đường giá chỉ có một chiều tăng dần đều từ đầu năm 2011 đến nay. Chẳng hạn tại gia Hòa , nếu đầu năm 2011 mặt bằng giá đổ đồng là 15-16 triệu đồng/m2 thì nay là 18-19 triệu đồng/m2.

Như vậy đã rõ là trong nửa đầu năm 2011 , không hề có một vố "lao dốc thê thảm" về giá của phân khúc đất nền tại TP.HCM. Theo báo cáo của một số văn phòng giao dịch BĐS tại quận 2 và quận 9 , khác với căn hộ cao cấp , trong phân khúc đất nền hầu như chỉ còn rất ít trường hợp cần bán để trả nợ vay ngân hàng.

na ná , đất nền tại thành phố mới Bình Dương , sau khi đã tăng đến 30-35% từ đầu năm 2011 đến tháng 4/2011 , vẫn tiếp kiến giữ giá mặc dù lượng giao du giảm hẳn. Đáng chú ý , đây là nơi tập kết sức mua đáng kể của khách Hà Nội từ khoảng giữa năm 2010 đến nay. Có khả năng thấy đồ thị tăng trưởng đất nền Bình Dương đang hình thành "bậc thang" đi hàng đầu của nó.

Có chăng , sự có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn lớn nhất của thị trường BĐS TP.HCM vẫn tiếp kiến tiềm ẩn trong phân khúc căn hộ cao cấp. Hàng loạt dự án thuộc phân khúc này đang nằm trong tình trạng "trùm mền" vì có khuyến mãi cách mấy cũng không thể tăng giao dịch lên được. Rõ ràng , đó là một nguy cơ lớn nhất của thị trường BĐS TP.HCM , vì nếu đến cuối năm 2011 mà căn hộ cao cấp vẫn đình chỉ thì kiên cố sẽ có hàng loạt "cá bé" lâm vào hoàn cảnh phá sản hoặc gần như thế. Còn nếu sang năm 2012 , giá như "cá lớn" cũng không thể cải thiện được hoạt động bán căn hộ cao cấp thì e rằng chính một số nhà băng , vốn đã lỡ "nuôi" doanh nghiệp BĐS từ bấy lâu nay , sẽ lạc bước vào thời kì sụp đổ.

Nếu viễn cảnh đó xảy ra , giá căn hộ cao cấp có khả năng sẽ giảm mạnh đến ít ra 20% so với mức ngày nay , căn hộ giá càng cao càng giảm mạnh hơn ( tiền lệ đã từng có khi vào đầu năm 2009 , vàng anh Gia Lai đã giảm một lèo đến 40% giá trị căn hộ cao cấp để tiêu thụ nhanh ). Còn với đất nền , biến hóa hữu hạn và với tình trạng giá đã giảm mạnh trước đó , sẽ tiếp kiến có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về giao thiệp và có thể giảm tiếp từ 7-10% theo cách cơ năng của thị trường BĐS Mỹ.

Thế nhưng Sự tình chính là cái trái với cận cảnh đen tối ấy có xảy ra , hoặc có "được" xảy ra hay không? Sẽ là "chết chìm" ( nói như dân đầu cơ ) và sẽ là đại họa cho các ngân hàng nếu không có một "bàn tay vô hình" nào đó cứu vớt các doanh nghiệp BĐS , từ "cá lớn" đến "cá bé".

Cũng khách quan mà xét , hình như "bàn tay vô hình" ấy đang hiện dần ra. Những động thái âm thầm của các nhóm đầu cơ BĐS , từ nhỏ đến lớn , đang dần khớp vào bài bản sẵn có.

Một kịch bản đang được sắp đặt và triển khai , một bàn cờ đang chuyển thế. Sóng đánh lên chứng khoán đang diễn ra hẳn nhiên cũng đóng góp một phần tích cực vào sự chuyển thế đó. Dường như ai đó đang vận dụng một phần kịch bản của Hà Nội vào giữa năm 2009 và Đà Nẵng vào giữa năm 2010 đối với TP.HCM.

Theo quy luật bất di bất dịch , dù là trong thị trường hay thị trường BĐS , khởi đầu cho một sóng lên là giai đoạn gom hàng. Giả dụ trong thị trường , giai đoạn này chỉ kéo dài từ nửa tháng đến một tháng thì thị trường BĐS phức tạp hơn về thời gian - có xác xuất kéo dài vài ba tháng , thậm chí nửa năm.

Hãy trở lại với thị trường can ho diamond lotus Hà Nội với những tính trạng "mua vào" hiện ra gần đây. Tỷ lệ giảm từ đỉnh vào đầu tháng 4/2011 đến nay mới chỉ khoảng 10-15% - quá ít so với độ tăng vài ba lần trước đó. Bởi thế khó có thể xem tính dục "mua vào" đất nền tại Hà Nội là dấu hiệu rỏ rành cho việc hình thành đáy giảm của phân khúc này , trong lúc vẫn còn dư thừa thời gian để đất nền Hà Nội giảm thêm vài chục phần trăm nữa , cũng là "ưu ái" hơn với túi tiền tài những người dân có nhu cầu thực.

trái lại , với sự Lộ rõ ra những động thái PR và tính tư tưởng "bán ra" luân phiên nhau theo thời gian tại TP.HCM và cả Bình Dương , Long An , Đồng Nai , có thể thấy hình trạng một sóng đầu cơ đất nền đang mù mờ đâu đấy tại lĩnh vực phía Nam.

Chính trong phông nền trên , thế tất sẽ có một dòng tiền từ ngân hàng dịch chuyển dần sang các thịt BĐS và chứng khoán. Rất có thể nắm trước được xu hướng và Cuối cùng của sự xê xích này , các nhóm đầu cơ BĐS đang tung ra những báo cáo càng bất lợi hơn cho thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh phụ cận - một động thái "đánh xuống" nhằm gom hàng giá rẻ.