Theo ông Cường , thị trường BĐS hiện đang có vấn đề về tính thanh khoản nên các giao thiệp của thị trường đang rơi vào thể trạng khó khăn , đối với cả nhà đầu tư nhỏ lẻ lẫn nhà đầu tư đất nền dầu giây có tên tuổi. Sự có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn đó Ấy là họ đang phải đối nghịch với áp lực trả nợ ngân hàng. Trừ những dự án tài chính tự có , còn tất thảy những đề án có hợp đồng vay huy động vốn tín dụng của nhà băng đều có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn trong thời kì này. Đồng thời , việc nhiều người đang đợi chờ sự xuống giá nữa của các sản phẩm BĐS cũng làm cho thị trường thêm phần yên ắng.
- tợ hồ các nhà đầu tư đang chờ “bắt đáy” thị trường , thưa ông ?

Đây cũng là biến diễn chung bởi đối với những nhà đầu tư chưa nhiều tiền và cũng chưa tham gia nhiều thịt thì đây chính là thời kì khiến họ bối rối , khó nhận định giá nào là hợp lý.

- Vậy theo ông - một chuyên gia đã có nhiều kinh nghiệm trên thị trường BĐS , mức giá thời điểm này đã hợp lý chưa ?

hiện tại , ở các phân khúc thị trường đất nền đề án , các đề án chung cư , nhất là chung cư cao cấp chủ đầu tư cần có tính thanh khoản nhanh nên đã tạo ra nhiều hình thức biệt đãi , giảm giá khuyến mại. "một năm do đó nó sẽ bị lãng quên" , thời khắc hiện tại việc đợi chờ giá xuống hơn nữa , xuống tới mực độ nào thì công chúng vẫn chưa nhận ra. Nhưng với những người làm chuyên nghiệp thì sự xuống giá đó chỉ là sự “cắt ngọn” của giai đoạn trước đó , khi giá BĐS được đẩy lên cao quá giá trị thật. Đó là âm thanh kỹ thuật. Còn cắt đến vùng nào , cắt đến biên độ nào , hợp lý hay không thì phải tính đến nhiều yếu tố như: vị trí , chất lượng , cơ sở hạ tầng , quy hoạch...

- Có tức là nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo trước các động thái giảm giá BĐS , thưa ông ?

Đây là vấn đề nhạy cảm , đặc trưng của thị trường dat nen dau giay. Ví như: Cách đây mấy năm , dự án Glexemco , trong 1 ngày có thể lên 4 giá. Người hàng đầu mua , người thứ 2 vẫn có thể mua lại , người thứ 3 mua lại đầu tư vẫn có lãi , và đến người thứ 4 thấy giá này hợp lý mua để ở...

Nhưng khi giá xuống thì rỏ rành phải “để ý” nhiều hơn , vì BĐS có nhiều cách xuống. Việc hạ giá phải phân biệt căn nguyên như: do chất lượng hạ giá , do bị dính đến pháp lý mà phải hạ giá , do địa lý , hạ tầng cơ sở , do dính vào quy hoạch hay do sức ép trả nợ nhà băng buộc DN phải có khuyến mại bán hàng để mau chóng thu hồi tài chính để tái kiến trúc , tái đầu tư... Hay hạ giá kèm theo cắt giảm dịch vụ , chế độ chăm chút khách hàng , bảo dưỡng công trình... “Trên núi sông này , làm cái gì mà doanh số trên 1.650 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế 1.100 tỷ đồng? Rất phi lý” , ông đưa cứ liệu từ thông tin tài chính thống nhất năm 2010 của một doanh nghiệp đình trệ sản lớn trên sàn chứng khoán Tp.HCM.

Đưa cổ phiếu doanh nghiệp mình lên sàn chứng khoán từ năm 2007 , vị chủ tịch hội đồng quản trị nọ có đủ thời kì để “nhìn ngó” các đồng sự. Đình trệ sản Việt Nam , chỉ tính những doanh nghiệp ra niêm yết , có ba trường phái: một là nói láo không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả , một là nửa thật nửa giả và một môn phái là ăn thật làm thật , ông đúc kết lại.

Để khẳng định cho quan điểm của mình trước báo chí , người đối thoại nêu một nếu từ đề án khá lừng danh ở phía Tây Hà Nội. Khu đất được cho là “nằm mơ không thấy” và “siêu lợi nhuận” này bán trúng giá 30 triệu đồng/m2 , nhưng cũng chỉ đạt lợi nhuận sau thuế khoảng 30%.

“Thế thôi chứ bao nhiêu” , ông khẳng định. “Bây giờ bồi thường cho dân cả tỷ bạc , lời nhiều mần răng được”.

Một giá dụ khác , ông lấy từ dự án mình khai triển thành công nhất để minh chứng thêm: “Ai mua được đất trên đại lộ Đông Tây , xuyên suốt Tất cả , mặt tiền 3 triệu đồng một m2”. Và ông tự tin tuyên bố luôn: “Không thể mua được. Tôi làm lâu rồi mới có giá ấy”.

Ông toan tính thế này: xây dựng nhà tập thể ngày trước , riêng phần thô mất 7 triệu/m2 giá thành xây dựng , nay thì phải gia tăng 35% nữa. Bán giá từ 12 triệu lên dần đến bây giờ là 18-22 triệu đồng/m2.

“Dự án của tôi chỉ lãi được 250 tỷ đồng sau thuế. Mà chúng tôi không có văn hóa với nhà thầu là 5% , 3%... Tổng mức đầu tư của tôi khoảng 1 nghìn tỳ đồng , như vậy tỷ suất chỉ có thế thôi” , ông cho hay.

Với những doanh nghiệp công bố lợi nhuận sau thuế so với tổng doanh số tới 60-70% , ông cho là có Sự tình về cách hạch toán hơn là thực tiễn kinh dinh hiệu quả. “Kể cả thời buổi thóc cao gạo kém này , mà muốn doanh thu , lợi nhuận cao thì dễ lắm” , ông khẳng định vậy.

trong khi thị trường đình trệ sản đóng băng , để có phẩm chất nhuận mà hạch toán hòng giữ giá cổ phiếu , các doanh nghiệp phải “chơi với nhau”. Theo vị này , muốn chất lượng cao hơn mức bình thường nhuận đưa vào sổ sách , nhiều doanh nghiệp bất động sản thường bán đề án vòng quanh.

giả như có 4 doanh nghiệp dự khán , công ty A có dự án thì bán cho đối tác B một nửa , tính luôn được lợi nhuận 1.000 tỷ đồng so với giá vốn chẳng hạn. Đối tác B lại cũng có đề án , bán cho C như vậy , lời 1 nghìn tỷ đồng. C bán cho D và doanh nghiệp lần chót này lại bán ngược lại doanh nghiệp A ban đầu.

“Hợp đồng hợp tác đầu tư ký với nhau dễ quá chứ có gì đâu. Thế là mỗi anh có nghìn tỷ đồng lợi nhuận , nhưng không anh nào có một xu hết” , ông này nói.

Thế thì , phải có vốn nhà băng cho vay 1 nghìn tỷ đồng , chuyển đi một vòng như thế rồi lại trở về ngân hàng , mấy ít ngày. “Nhưng đau cái là anh nào cũng mất 250 tỷ đồng đóng thuế tiền lương cho nhà nước” , ông chú tâm nọ bộc bạch góc gây cảm giác không vui của “chiêu thức” bần cùng vạn bất đắc dĩ này.

Chiêu thứ hai , cũng theo vị nọ , là ghi khống doanh số từ bán can ho diamond lotus. Hiện tất cả các công ty Ngưng lại sản trên sàn đều tính doanh số theo tiến độ xác nhận nộp tiền. Tức là , khi khách hàng ký hợp đồng thì thu tiền , cuối năm lên doanh thu.

giả thử giá trị phải nộp là 1 tỷ đồng/căn hộ chả hạn , trong tình thế người mua mà chủ yếu là nhà đầu cơ quá kẹt tiền như ngày nay , nhiều khi khách hàng chỉ góp 300 triệu đồng/căn vẫn phải cho nộp. Kế toán công ty vẫn lên hạch toán một bên doanh số 1 tỷ đồng nhưng bên nợ phải thu là 700 triệu đồng/căn.

“Đau một cái mình thu có 300 triệu đồng/căn thôi. Với kinh doanh bất động sản thì phải nộp ngay 10% thuế VAT , thế thì hạch toán 1 tỷ đồng doanh thu đã phải nộp 100 triệu đồng cho quốc gia. Hưng thịnh công ty trên sàn đều cót két trạng như thế” , ông tự tin tuyên bố là vậy.

Một chiêu thức đỡ “đau đớn” hơn là mượn vốn của nhà đầu cơ. Chắc hẳn , thị trường bất động sản trong 3 năm nữa phải có lúc lên. Ví như tin như vậy thì việc mở hầu bao đầu tư ít nhiều vào thời khắc này , với nhiều người vẫn có.

“Bây giờ khởi động một dự án , bỏ ra ít tiền đầu tư lằng nhằng thôi , xong kêu một loạt nhà đầu tư vào , mỗi anh nộp cho 100 triệu đồng/căn , hồi nào bán thì nộp tiền tiếp. Thế thì hết năm 2011 , tôi bán 1.000 căn hộ lập tức doanh thu cũng có 1 nghìn tỷ đồng” , ông nêu thêm nếu nữa.