Dạo qua các sàn giao dịch BĐS , các trọng tâm mua bán nhà đất vào dịp đầu năm đều nhận thấy sự đóng băng của thị trường đất nền bình dương. Đây là hiệu ứng đóng băng kéo dài từ những tháng cuối năm 2011 khi mà tính thanh khoản của thị trường quá yếu. Các nhà doanh nghiệp BĐS đã tung ra hàng loạt chiêu khuyến mại quyến rũ như hỗ trợ 17 - 20% lãi suất cho khách mua nhà , chiết khấu 5% - 10% và tặng tiền mặt , phôn di động , du lịch ngoại bang , 1 chỉ vàng SJC , vé máy bay khứ hồi Hà Nội - Đà Nẵng , TP. Hồ Chí Minh - Đà Nẵng , giá chiết khấu lên đến 8% cho người giao thiệp sớm nhất… Khu dân cư Liên Chiểu của chủ đầu tư Tân Cường Thành áp dụng ưu đãi khuyến mãi cực lớn: tặng 40 triệu đồng/lô cho khách hàng. Dự án Khu thành phố sinh thái Hòa Xuân cũng tung ra Các quy định khuyến mại quyến rũ khi mua đất nền được tặng telephone di động Iphone 4 và 1 chuyến du lịch Singapore 4 ngày. Công ti BĐS điện lực miền Trung tung chiêu mở bán BĐS với giá 571 triệu đồng/lô nhưng giảm giá từ 3 - 5% cho khách hàng...

Theo các chủ đầu tư , nguyên nhân những khó khăn của thị trường BĐS được chính xác do lãi suất trên thị trường vốn quá cao bởi thế thịt vốn không đảm nhận được vai trò trợ giúp tài chính cho các nhà đầu tư thứ cấp cũng như những người mua để ở. Mặt khác , thị trường BĐS đã bị thổi giá lên cao trong những năm gần đây nên cần công khai giảm giá mạnh để kích cầu.


Năm 2012 , thị trường đất nền sẽ tiếp tục sắp xếp theo chiều hướng giảm giá. Tốc độ sắp xếp nhanh hay chậm sẽ nước phụ thuộc rất nhiều vào động cơ của người mua và bán. Đây là nhận định của ông Trần Như Trung - Giám đốc Học hỏi và tư vấn công ti TNHH Savills Việt Nam. Ví như đất nền sắp xếp chậm thì thời kì phục hồi lâu , bởi thời gian điều chỉnh sự tăng giá Ngày trước thuộc các phân khúc khác. Diễn biến thị trường hiện rất khó dự đoán vì tất cả đều phụ thuộc vào định hướng chính sách của cơ quan quản lý. Hưng thịnh khả năng quý 2 và 3 năm nay , tình hình sẽ khả quan hơn so với năm 2011. Một số chuyên gia nhận định , chắc chắn bước đến năm sắp tới 2012 , các chủ đầu tư phải đổi thay theo hướng trong cùng một đề án phải làm thế nào để có giá trị gia tăng sản phẩm , đó mới là điều quan trọng. Còn ông Marc Townsend , tổng giám đốc công ty tham vấn và quản lý Ngưng lại sản CBRE Việt Nam thì cho rằng BĐS vẫn là kênh đầu tư tốt. 2012 sẽ là năm đầy thách thức với giới kinh dinh BĐS.


Về chính sách quản lý của nhà nước , bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết việc được Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 , tầm nhìn đến 2030 là cơ sở pháp lý quan trọng cho khu vực phát triển nhà , đặc biệt là nhà ở tầng lớp trong thời kì tới. Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương đang xây dựng kế hoạch , chỉ tiêu phát triển gia cư , đặc biệt là kế hoạch. Trong năm 2012 cố gắng xây dựng tối thiểu 1 , 5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội tại lĩnh vực đô thị , phục vụ người ốm nhu cầu nhà ở của sinh viên , công nhân KCN , cán bộ , nhân viên , lực lượng vũ trang và người có lương bổng thấp có có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về nhà ở. Hoàn tất tương trợ cho khoảng 66 nghìn hộ nghèo khó khăn về gia cư. Bộ Xây dựng cũng căng thẳng triển khai thực hiện Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6-12-2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS. Trong đó , một nhiệm vụ trọng điểm là tăng cường hơn nữa công tác quản lý , rà soát thị trường BĐS. Kiểm tra và đề nghị chủ đầu tư các dự án phát triển nhà đang khai triển thực hành nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện tích đất của đề án để xây dựng nhà ở xã hội.


thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc khi phát triển dự án đất nền chợ bến cát 2 chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20% , phần nhiều số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngoài , trong đó có vốn vay từ các ngân hàng và một lượng lớn huy động từ khách hàng. Trong đó , vốn từ nhà băng chiếm tỷ lệ đáng kể. Vì vậy chỉ cần có sự thay đổi chính sách tiền tệ là thị trường địa ốc bị tác động lớn , tạo nên những cơn sốt hay đóng băng như đã từng xảy ra.


Khi đã khó khăn , các cánh cửa để huy động vốn của các công ty đình chỉ sản Đại khái bị khép lại. Kênh nhà băng không rót vốn vì chính sách thắt chặt tiền tệ , và bản thân nhiều ngân hàng đang nặng đầu trong việc thu hồi nợ từ các đề án đình chỉ sản , đặc biệt là các dự án căn hộ cư xá. Trong khi đó kênh bơm vốn cho dự án từ nguồn vốn của khách thủy lợi dễ dàng như dĩ vãng vì giao dịch diễn ra cầm chừng , thậm chí không bán được hàng.


Rồi kênh chứng khoán cũng khó thực hiện. Trong năm 2009 , 2010 nhiều doanh nghiệp đình trệ sản đã quyết định niêm yết để huy động vốn , nhưng trong năm 2011 hoạt động này tuyệt đối bị đình trệ khi thịt âm u không thua gì thị trường địa ốc. Hàng loạt công ti địa ốc đã phải hủy kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động vốn trong năm qua vì không có người mua. Đến thời điểm hiện tại nhiều đề án đình chỉ sản đã ngưng trệ vì chưa tìm được vốn.


bình phẩm về việc tìm vốn , ông Trần Minh Hoàng , chủ toạ HĐQT công ty cổ thứ đầu tư đình chỉ sản Việt Nam ( Vinaland ) ý rằng mỗi doanh nghiệp sẽ phải tự xoay xoả theo cách riêng của mình để có vốn thực hành đề án , trong đó sẽ sử dụng quỹ đất của mình sang lại cho đối tác khác.


Đây là xu hướng đã Lộ rõ ra lâu nay dưới hình thức các doanh nghiệp ký hiệp tác đầu tư chiến lược , nhưng thực chất là bán lại một phần hoặc tất dự án cho đối tác khác. Chẳng hạn như công ti địa ốc Capitaland của Singapore đã đầu tư vào dự án của công ti Khang Điền tại quận 2 và dự án của Quốc Cường tại Bình Chánh; hoặc Him Lam Land cũng vừa dự khán vào dự án 330 căn hộ The Hyco4 Tower tại quận Bình Thạnh , TPHCM.


Giới xem xét kỹ lưỡng thị trường dự đoán khuynh hướng sang nhượng đề án sẽ tiếp kiến diễn ra trong năm nay. Tuy nhiên , không phải dự án đang xây dở dang nào cũng có khả năng tìm được người mua trong tình hình bây giờ , ngoại trừ đề án chưa xây gì , đang còn là khu đất trống có khả năng liên doanh với các doanh nghiệp khác. Ngoài nhân tố thị trường , thủ tục sang nhượng đề án nhiêu khê là một rào cản Rắc rối cho họat động mua bán sáp nhập diễn ra.


Nói như ông Hoàng thì tình hình bây giờ rất bế tắc vì hệ thống tài chính chưa hỗ trợ thị trường đất mặt tiền chợ thị xã bến cát khi các quỹ như quỹ tín thác đầu tư Ngưng lại sản , quỹ kiệm ước gia cư vẫn chưa hình thành , mới chỉ dừng lại ở đề xuất.