Thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro. Thông tin về việc siết tín dụng, gói 30.000 tỷ đồng chấm dứt và chuyện đại gia tấn công vào phân khúc nhà giá rẻ… được nhiều chuyên gia đánh giá có tác động mạnh nhất tới thị trường.

Siết cho vay bất động sản

Chỉ sau 1 năm triển khai, Ngân hàng Nhà nước đã sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN để thay thế bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 06/06/2016. Hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% nâng lên mức 200%. NHNN cũng đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong 3 năm. Theo đại diện Công Ty Long Phát, đây là một trong những chính sách có tác động mạnh tới thị trường địa ốc trong năm nay.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cũng cho rằng: “Việc sửa đổi Thông tư 36 có tác động mạnh nhất tới thị trường vì nó điều chỉnh dòng tín dụng của ngân hàng. Theo đó, ngân hàng phải điều chỉnh lại tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay bất động sản.


Trong cơ cấu vốn vào của một dự án bất động sản nói chung thì vốn ngân hàng vẫn chiếm khoảng 80%. Vì vậy, nguồn tín dụng từ ngân hàng vẫn là quan trọng nhất đối với thị trường”.

Tuy nhiên, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa phân tích, Thông tư 36 nói rõ rằng hạn chế cho vay bất động sản, nhưng chỉ là hạn chế một phần trong đó chứ chưa phải hạn chế đột ngột tất cả các dự án. Có nghĩa rằng chỉ hạn chế đối với những dự án không khả thi, không chắc chắn, còn với những dự án khả thi, triển khai được thì ngân hàng vẫn hỗ trợ.

“Thực sự bây giờ ngân hàng vẫn đang còn dư một nguồn tín dụng khá lớn. Thành ra việc siết cho vay bất động sản cũng làm cho ngân hàng bối rối. Vì tiền đang dư mà không cho vay bất động sản thì cũng khó, mà cho vay sản xuất thì chưa phát triển mạnh lắm. Cho nên tiền vẫn đi về bất động sản theo một cách nào đó”, ông Quang nói thêm.

Ngưng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng: Giảm lực mua nhà

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Đại diện HoREA cho biết, sau 3 năm thực hiện chính sách này, đến hết tháng 11/2016, trên toàn quốc đã giải quyết được cho hơn 56.000 hộ có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị có nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng.

“Rõ ràng gói 30.000 tỷ đã có tác động rất tốt đối với thị trường trong 3 năm 2014, 2015 và 2016, vì hỗ trợ lãi suất cũng như khả năng trả nợ cho người mua nhà. Do đó, khi gói này kết thúc thì lực vốn hỗ trợ cho người mua nhà không còn nữa. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng khá mạnh đến quyết định mua nhà của những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp”, ông Đinh Thế Hiển cho hay.

Việc gói hỗ trợ 30.000 tỷ đã dừng và hiện tại chưa có gói mới khiến thị trường cũng như người mua nhà vẫn đang kỳ vọng vào một gói kích cầu mới cho nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp.


“Ông lớn” nhảy vào phân khúc nhà giá rẻ

Theo Địa Ốc Long Phát ghi nhận, hiện nay có 2 đại gia là Tập đoàn Mường Thanh và Vingroup đã có kế hoạch tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ với số lượng lên tới hàng trăm ngàn căn.

“Vingroup dự kiến sẽ cung cấp 200.000 – 300.000 căn hộ có giá từ 700 triệu đồng/căn cho những người có thu nhập trung bình. Và họ đã lên kế hoạch, phương án, có quỹ đất, như ở Q.9 khoảng 300 ha. Và khi những đại gia nói trên tham gia sẽ lôi kéo cả thị trường nói chung hướng vào phân khúc nhà giá trung bình và giá rẻ. Mà đây là hướng thật, có ích cho người dân, xã hội. Thành ra tôi cho rằng đây là tác động lớn nhất vào năm tới sẽ bùng nổ hơn”, ông Đực nhấn mạnh.

Hiện tượng lệch pha cung – cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng đang là tình trạng chung của thị trường. HoREA cho rằng, hiện chưa có đủ nguồn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ để giải quyết nhu cầu cấp bách của người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và Bộ Xây dựng cũng đã có cảnh báo và khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp.

Theo chuyên gia bất động sản Long Phát nhận định, thị trường trong năm tới muốn đi vào nhu cầu thực, phát triển mạnh phân khúc nhà giá rẻ thì rất cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi từ phía Nhà nước.